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近几年，随着房地产行业增速换挡以及疫情等突发因素影响，房地产市场表现低迷，导致作为房地产共生行业的房地产经纪行业也陷入了发展停滞期。不过，近期多个关于物业公司切入房产经纪市场的消息，又将沉寂已久的房地产经纪行业推到了台前。
11月9日晚，碧桂园服务发布公告称，旗下的碧桂园物业香港控股有限公司计划收购港交所上市的房地产代理公司合富辉煌1.47%股权，预期总代价约.亿港元，目前，买卖双方已订立了股权转让协议。无独有偶，10月8日，上市仅一个月的万物云也宣布进入房产经纪行业，斥资数千万投资了互联网中介平台“宅猫找房”。
其实，近几年，房产经纪行业发展看似平静，实则暗潮涌动。互联网大厂、房地产企业、政府机构和物业先后入场搅局，房产经纪行业已成为众多玩家布局抢滩的重要领域。
回顾过去，房地产经纪行业经历了哪些跌宕和蜕变？形成了怎样的格局？哪些企业黯然离场、哪些企业逐鹿前行？哪些机构又在加码入场？关于未来，房地产经纪行业正经历哪些蜕变？服务模式有哪些创新？房地产经纪人又将走向何方？本文试图从房产经纪行业三十年的发展史，复盘房产经纪行业的现状，展望行业未来新趋势。
一、房产经纪江湖三十载
房产经纪行业早期被称为房产中介行业，作为房地产的衍生或依附行业，房产中介行业虽没有房地产行业在国民经济中举足轻重的地位，也没有房地产发展史那样波澜壮阔，但整体来看，自改革开放至今的几十年里，其行业成长发展史在经济发展历程中也是浓墨重彩的一笔。
众所周知，香港房产行业发展领先于内地，分期预售、公摊面积等制度都是由香港传至内地，房产中介行业也是香港领先出现的。年，而立之年的施永青与同学共同出资租下香港中环的一间办公室，中原地产由此启航。
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五年后背负着导师“与其兴讼，不如止讼”使命，周俊吉成立了成立信义房屋的前身信义代书事务所，其首创了“收取固定比例服务费”的新制度，并提出“不赚差价、不索回扣、要提供具有安全感的服务”等理念，这些举措当时一度引起业内极大争议，因为直接影响“灰色收入”，信义代书事务所的员工一度大肆流失，但如今类比如出一辙的房地产中介行业普行的真房源计划的成功来看，也可谓先见之举。
萌芽期：行业混乱，规则缺失
香港房产中介行业稳步发展的同时，内地房地产中介行业也在悄然萌芽。改革开放至年，被称之为房产中介的萌芽阶段或复苏阶段。0世纪80年代，在国家陆续推出城镇住房制度改革，土地有偿使用及城建综合开发等政策的大背景下，年，香港商人刘天竹在深圳签下内地第一块土地出租协议，并在此建立了新中国第一个真正意义的商品住宅“东湖丽苑”楼盘，以东湖丽苑为首的商品房地的出现，为内地房产中介行业复苏奠定了基础。
得益于改革开放与行业政策利好，80年代中后期，房地产成交量大幅上涨，由大批闲散人员、退休、无业人员组成的“房虫”、“房蚂蚁”（对不正规中介的统称）泛滥，充斥在各种人流聚集的天桥广场及马路街道。这一时期的房产中介行业整体呈现鱼龙混杂，规则缺失、组织松散及服务水平低下等特征。年1月，桂强芳在深圳成立了内地第一家合法合规的房地产中介公司“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，桂强芳也因此被称为“房产中介教父“。
初步发展阶段：野蛮生长
年的南巡讲话确立了我国社会主义市场经济制度，随后，《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》陆续出台，房地产中介的合法地位被认可，自此房产中介行业进入初步发展阶段。据数据统计，截至6年底，全国注册登记的房地产经纪机构近万家，房产中介、代理、咨询服务人员多达几十万人。
九十年代至千禧年间的房产中介市场群雄并起，中大恒基、顺驰地产、中天置业、我爱我家、搜房网及易居都成立于此阶段。
0年，彼时还叫刘永学的刘益良因与人争执致人死亡而锒铛入狱，出狱后他只身前往北京，一手创办了中大恒基，随后在不到两年的时间里，中大恒基便在北京开出了多家门店，成为北京最大的房产中介公司。不过因中大恒基在经营扩张中存在的坑骗和强买强卖等暴力行为，其最终结局也昭然若揭。年，中大恒基创始人刘益良因背负多重罪责再次入狱，中大恒基一夜倾塌。
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同期与中大恒基一样家喻户晓的中介机构还有孙宏斌创办的顺驰地产。当年一度被称为“联想太子“的孙宏斌因挪用公款而获刑五年，刑满释放后，孙宏斌便向柳传志借款50万，创办了顺驰地产。
在内地房产中介江湖中，蒋飞也算是个现象级人物，7年蒋飞在深圳立交桥下盘下一个8平米的铺子成立了中天置业，怀揣“上市梦“的他发现了比银行印钞票更快的赚钱办法，那就是利用客户收付款时间差来赚钱，他将这些资金拿来炒楼、炒股和拓展门店，甚至他还带上自己的员工一起炒楼。从本质来看，这是一种私自挪用客户账款进行暗舱理财的一种操作，更大的问题则在于，房地产中介行业的账款属于短账期的资金，但是所流向的却是房地产、门店拓展这些重资产低流动性的投资标的，再考虑到股市的强波动，中天置业的结局可想而知，年珠三角房地产市场突然低迷，中天置业资金链断裂，业务暴雷，蒋飞的上市梦随之破碎。
快速发展阶段：群雄并起，外资企业进入内地
8年，那英在春晚献唱的一首《相约九八》红遍大江南北，房地产行业也在这一年迎来了历史性转折，国家推出房改新政，取消“福利分房”制度，房地产行业全面市场化，房地产中介行业也随之步入快速发展阶段。这一年，远在香港发展的陈早春看到了内地市场机遇，重回内地为自己的斯坦福公司引入战略投资，并以当年热播的电视剧《我爱我家》为企业重新命名，重新起航。一年后，莫天全成立搜房网并通过先后并购多家网络公司，成为国内最早从事房地产互联网业务的企业。
千禧年间房产中介行业新玩家更是大量涌入。年，姚劲波辞去了银行“铁饭碗”工作，决定下海创业，创办了“易域网”并赚到了人生第一桶金，同年麦田房产在福州成立。年，遭受过”黑中介“之害的左晖在卖掉了自己的第一家公司后在北京成立了链家。随后几年，易居中国和58同城也相继成立并迅速崛起。在本土房产中介市场发展白炽化状态下，港台及外资房企也纷纷加入，先是台企信义房屋、太平洋房屋和香港中原地产进军上海、北京，后有美国的1世纪地产进驻北京，这一时期外资的进入在很大程度上也助推了房产中介行业的发展。
调整期：政策调控，链家弯道超车
年对房产中介行业而言是一个分水岭，这一年宏观政策首次对房地产进行大规模调控，市场全面遇寒，房产中介行业出现关店潮。但这期间，链家的左晖却反其道而行，带领链家开启逆势扩张之路，到年底，链家线下门店已达百家，不得不说，链家这一步“敌退我进”，不仅让链家抢占了地产中介行业的核心资源——具有就近地理位置优势的线下门店，提高了市占率，也让链家在业内快速崭露了头角，为其后期成为行业龙头奠定了基础。
金融危机席卷，行业调控也进一步加剧，楼市再度遇冷，左晖却带领团队开始在全国数十个城市“扫楼”，这也就是后来贝壳斥资8亿耗时多年打造的房屋信息数据库——楼盘字典的早期原型。“楼盘字典”用房间门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义每一套房屋。金融危机过后，楼市市场回暖，中介行业也逐渐向好，世联行赴深交所上市，成为内地首个上市的房产中介企业，之后搜房网也远赴美国纳斯达克上市。
规模化阶段：房地产00风口兴起，行业混战
年之后，互联网热潮席卷，行业高喊“互联网＋房地产”口号。年，以房多多、爱屋吉屋、Q房网、平安好房为首的大批互联网中介兴起，链家和搜房网也开始试水“互联网”，链家推出线上平台”链家网”，搜房网则更名房天下，并以低于行业抽佣比例的方式入局。搜房网单方面直接砍佣的做法，引起了诸多同行不满，两个月后，搜房网遭遇58同城、新浪乐居及赶集网等对手围攻，同年10月左晖也发布内部信宣布与搜房网决裂，并联合业内成立了反搜房网联盟，自此，搜房网逐渐式微。值得一提的是，同一时期借助房产OO崛起的还有两家知名的长租公寓品牌，自如和蛋壳公寓。
搜房网传奇陨落之后，链家和58集团的发展之势却从未停止，链家开启疯狂融资和收购吞并模式，将大连的好旺角、四川的伊诚、上海的德佑、广州的满堂红等11家中介纳入麾下，还拿到融创、万科、腾讯和百度等多笔投资，据悉，到年底，链家融资金额超百亿元，门店达到8家、经纪人数量超1万人。58同城则在两个月内收购了安居客和赶集网，一跃成为业内巨无霸。此外，同一时期，“我爱我家”也借壳昆百大登录大A股市。
年，北京市住建委对通州房地产进行全面整顿，将矛头直指地产中介三大原罪：双边代理、高中介费及假房源。不仅如此，这一时期互联网巨头阿里、京东、苏宁等也入局“分蛋糕”，在此双重夹击下，年4月，链家正式推出集二手房、新房、租赁、装修、社区服务为一体的第三方中介平台“贝壳找房”当时不少同行表示，这个当年聚众声讨搜房网的链家，如今却成为了另一个搜房网。
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于是，两个月后，新的“屠龙勇士”58同城跳出来，牵头组织行业内真房源誓约大会，我爱我家集团、中原地产、麦田房产、1世纪不动产等应声而起，他们试图像当年左晖狙击搜房网那般围剿贝壳，然而今日的贝壳却不是当年只依仗网络平台没有线下根基的搜房网，它背后依靠真房源计划和楼盘字典掌握全国大量房源的链家。
年，58同城和链家的“激战”还在持续，这一年58同城旗下安居客诉贝壳找房盗用其房源、周边配套等图片涉不正当竞争行为，索赔9万元；贝壳找房则同样以涉嫌盗用房源图片等数据资产为由，向安居客发起不正当竞争诉讼，索赔1亿元。不过58同城对贝壳的多次阻击似乎并未成功，曾加入过“反贝壳联盟的”1世纪不动产、中环地产等中介机构，后来纷纷倒戈，与贝壳找房合作，并且在00年8月，贝壳找房抢先一步登录资本市场，在美国纳斯达克挂牌上市，一度跻身在美上市的中国互联网企业TOP10行列。
至此，历经近0余年的行业突围厮杀，内地房地产中介行业头部效应显现，形成了以贝壳为首的一超多强的行业格局。00年后，受经济大环境、行业周期与疫情多重影响，房地产行业再次低迷，市场正式进入存量时代，房地产中介行业也随之进入了“品质服务”的新阶段。
二、倒闭、退市、裁员、亏损，房产中介大溃败
房产中介江湖三十载，有后来居上者独占鳌头，也有逐渐没落者远离江湖。
正如我们前文提到最早起于90年代比较典型的两家企业——中大恒基和中天置业，均因暴力发展、资金占用等不光彩手段断送了前途，同一时期还有孙宏斌创办的顺驰地产，最终倒在了转型开发商的路上，于年卖身给了路劲基建，此外，借助互联网中介企业的发展也大多并不顺利。
互联网中介集体滑铁卢
与90年兴起的房产中介结局相比，在年前后，借助房地产OO风口崛起的爱屋吉屋、Q房网、房多多、搜房网等互联网中介的结局似乎也并未好到哪里。当年高喊着“干掉中介”的爱屋吉屋依靠佣金全免的补贴政策迅速获取市场份额，一年后，资本蜂拥而至，据媒体报道，仅在一年内，爱屋吉屋就曾拿到三轮上亿美元融资，并迅速成长为行业“独角兽”。期间，爱屋吉屋还在上海和北京开展了二手房业务，后又疯狂在广州、深圳、天津、杭州等其他一二线城市开店招人。然而这种疯狂的烧钱模式和大规模开店的虚假繁荣，并不能通过自身造血能力而得以持续，再加上当时遭遇楼市调控，二手房市场降温，爱屋吉屋的财务负荷越来越重，亏损日渐扩大，最终在年1月底，爱屋吉屋宣布停止业务运营，进入清算程序，至此，这家被资本催熟的独角兽在经历了四年的大起大落后，归于沉寂。
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同样是在这一年，平安好房停止了
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