广州第二CBD到底有几个，一直是个未解之谜。
荔湾说我有白鹅潭，南沙说我有明珠湾，白云端出了白云新城，黄埔抬出了临港经济区，海珠宠溺地揉了揉琶洲的头，微微一笑，并不把上述对手放在眼里。
但我没想到，销售口中的广州“第二CBD”公寓项目，居然在大学城。
番禺，支棱起来了！万博，被抢风头了？
不仅如此，在周边二手住宅稀缺，成交冲上6万元/㎡，总价动辄上千万元时候，这个公寓均价竟然才1字头，号称总价不到38万起？到底是真的“白菜价”，还是暗中“埋雷”？
按捺不住好奇，我们决定去这个“云梦天成”一探究竟。
地铁上盖，已卖出多套？
云梦天成位于番禺区大学城小谷围岛风茂街，紧邻围蔽中的地铁4号线大学城北站A口，可以说是“地铁上盖”了。项目与建设中的番禺区计算科学与大数据产业园项目、二手住宅小区越秀星汇文瀚都只有一路之隔。
建设中的番禺区计算科学与大数据产业园项目
5月13日这天是开盘首日，一出地铁站就有中介销售迫不及待围上来。上午11点多，销售中心已经是人声鼎沸，伴随着震天响的背景音乐，以及时不时传来成交金蛋被敲碎的声音。
据销售介绍，预计当天有多组客户到现场看房，总共套左右的货量，开盘前就“消化”掉了多套，甚至还有附近村民托关系找过来买。
销售中心现场
销售说，云梦天成共分为北区和南区，分别位于地铁大学城北站和大学城南站。本次推出售卖的是北区一期，共有4栋。其中，2栋用来做酒店，3栋2单元1栋已被大学城某高校“盘下”，准备拿来做教职工公寓，3栋1单元和1栋、4栋一起对外推出。
我们先来看看项目的外在条件。
交通方面，现成的4号线地铁大学城北站，未来可以换乘12号线，直达海珠区赤岗，越秀区二沙岛，黄埔区生物岛、白云区聚龙、棠溪等地。坐1站到大学城南，还可以换乘7号线，直达广州南站；坐2站到万胜围，换乘8号线，再1站就可以到琶洲。驾车出行的话，过官洲隧道可以到生物岛、琶洲。总体来说还是很方便的。
商业配套是大学城比较匮乏的，不仅没有大型商业体，目前仅有的商业配套也显得比较“村镇级”。不过，案场销售指着沙盘介绍说，项目未来会建3万㎡商业配套，1栋的位置就会有商业体，可以填补空白，并且吸引师生前来消费。
其他生活设施方面，类型比较丰富。大学城岛医院——医院医院，还有大学城体育中心、广东科学馆、南汉二陵博物馆、岭南印象园等。
不过，据销售表示，这些都只是基础条件，算不上是最大卖点。
最大卖点是什么呢？
最大卖点，填补居住需求空白？
“这个项目的最大卖点，是稀缺性。”
销售把这句话翻来覆去说了10遍不止。但这话并非全无道理。总体来说，大学城板块的房产交易市场，是大多数板块都有巨大差别。
大学城板块现状
首先，大学城的居住项目数量非常少，单价贵；产品类型单一，且多为大户型，总价动辄上千万。
据不完全统计，目前在售的一手住宅只有大学城南地铁站旁的大学小筑，即将清盘。截止5月10日，货量仅剩4-5套。项目主力户型是建面约㎡三房、建面约㎡四房，均价约8.3万元/㎡。
大学小筑
二手项目也只有7个小区而已，分别是越秀“星汇”三姐妹：星汇文瀚、星汇文华、星汇文宇，以及越秀三四里江，还有大学馨园、大学方圆时光（商住）、尚悦。根据链家上的放盘情况，整个大学城的二手房源只对外上架了34套，还不如有些板块的一个小区多。
星汇文瀚
就是这数量不多的二手房，价格也不低。除了商住性质的方圆大学时光还是3字头，其他小区放盘单价大多在6-8万元/㎡左右。
一方面是居住项目数量少，另一方面则是用地紧缺。根据销售所展示的大学城控规图，属于商业用地的红色部分只有零星。大学城开发到今天，建设用地已经所剩无几。
案场销售展示的大学城控规图，红色部分为对商业用地，数量稀少
与此同时，随着大学城走向成熟，产业崛起，居住需求却是与日俱增。
实际上，近年来为了满足大学城高校教职工的居住需求，广州还推出了专门面向这一人群的公租房项目——大学城佳苑，但总数也只有多套，更别说还有大量入驻企业职员的居住需求得不到解决。
项目销售中心展示内容
说罢销售还补充道，与大学城一水之隔的生物岛，更是全岛专注搞产业，外溢的居住需求，也将看向大学城。同样住宅有限、产业无限的琶洲，居住需求也将外溢到大学城。
那么，这个项目能为缺货的大学城带来什么产品呢？
看完户型，博士也心动下单？
从居住环境来说，这个项目似乎还不错。受限高条件影响，大学城是没有超高层的，这个项目也是如此，一栋楼也只有13层，虽然梯户比像市面上大多数公寓一样高得吓人。部分户型甚至还可以望花园。
目前主推户型主要有三类。
C3户型是常见的“双钥匙”单间，建筑面积约33㎡，套内面积约23㎡，售价大约40万元左右。上下两层独立，楼上一层多出一个小小的阁楼空间，可以用作收纳间或者衣柜。
C2户型与C3户型面积相同，但是复式设计，楼梯位于房间内部，房间分居格局也差不多。
左侧为首层，右侧为二层
A户型是面积最大的，建面约65㎡，复式三房设计，客厅中空。进门是餐厅和开放式厨房。每一层都有一个卫生间。销售表示，这种户型总价更高，比起投资更适合自住，他有个博士客户就买了这个户型。
既然大部分户型都是“投资型”，那么大学城的租金收益如何呢？
没有产权，交易仅凭一纸合同？
在链家租房页面输入“大学城”，跳出来的也只有80多套房源，且价格跨度很大。城中村公寓比较便宜，但距离地铁站较远，环境也差一些。如果是星汇文华这样近地铁的住宅小区，整租一套四房，月租金超过1万元，平均下来每个卧室要元。
比较接近的参考值是方圆大学时光，一个单间月租金0元左右，也是近地铁站的公寓。
来源：链家
销售称，以最小的建面23㎡双钥匙一层公寓为例，保守估计月租金能达到近0元，一年下来，租金收益超过3.5万元。如果是总价40万元全款买入的话，回本要十几年的时间。十几年的时间里，能否维持这样的收益？记住，这还是按照每个月都有租金进账的标准来计算的。
不仅如此，销售还表示，由于大学城房少客多，连房东都是挑客的。而且房东不爱长租，更爱短租。原因就是大学城每年有许许多多的“租房旺季”。
具体而言，每年的艺考，大学开学季、毕业季，公务员、事业编考试等，都会产生很多学生甚至家长群体的短租需求。此外，每年两次广交会，前后有一个多月的时间，外来客商也需要找酒店住。这么算下来，一年之中的旺季多达70天。以最小的建面23㎡双钥匙一层公寓为例，旺季每一天的日租金都有至少元，一年下来租金收益就有超过4万元。
按照他的说法，非旺季的日租金按照元每天计算（对标同样是居住项目），再减去2成折损部分，一年有7万元。两方面假期来，每年租金11万元，年化收益超过20%。
不过，这个演算实在是漏洞有点多，商水商电和物业维护的成本基本都没算进去，而且是以全年每一天都能出租赚取租金为前提下，可能性有多大？
就算先不论销售的数学和演算好不好，这个项目其实还有个潜在的“雷”，也是很多公寓项目的“软肋”——产权。
项目工地
因为销售中心并未在明显的地方公示产权证、建筑规划许可证等信息。询问之后，带看中介表示，项目是有国有证的，但是一张“大证”。听到这里明白了，好嘛，又是一个卖使用权的公寓。对方表示，只需要跟开发商签合同。现在项目仍在建设中，等到年收楼之后，如果想要卖掉，只需要元的“内部转名费”，就可以搞定了。
一般而言，公寓产权是40年。只有使用权，没有产权。大概就相当于提前给了40年租金。其中的风险，大家可以再掂量掂量。
最后，关于能不能买公寓，还是给大家提个醒吧：
乐居君认为，公寓应该选择地段好的产品，一般来说要具备三大要素：地铁口、商圈配套、人流量。如果是图上班方便的自住买家，可以考虑购买。但刚需购房者最好谨慎购房公寓，一旦资金套牢，想要卖公寓换住宅首付，往往不是一件容易的事情。
毕竟，公寓的流通性和住宅不能相提并论，更何况还是只有使用权的“高风险产品”。
而且，公寓毕竟不是住宅，不能落户且不带学位、水电物业费高，重点是，转手的话税费也相当高。
投资的买家更要慎重，毕竟，任何投资类型产品都有风险。投资最大的“陷阱”，就是用以往或者现在的政策来判断恒定它的投资趋势。
文章来源:乐居买房
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