来源：蓝白观楼市
这两天，新华社的一篇文章火了，主要是讲县城房价的。
这篇报道是5月27日发的，标题是《有的县城房价涨到三四万元虚火过旺需“降温”》。
其中提到了几个数字，触目惊心。
1，全国有余个县（县级市）房价均价超过每平方米1万元，其中海南陵水最高，浙江义乌第二。
2，从区域分布看，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
比如，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，3月房价均价为每平方米元，不少项目的二手房房价超过每平方米2.5万元。
再比如，苏北宿迁等地房价快速上涨，县城房价比地级市涨幅还大，沭阳县年5月房价达每平方米元，比去年同期上涨31.20%。
县城房价破万，并不算什么稀罕事，毕竟前些年棚改大潮波及全国小城市，不少县城一两年房价翻倍，不足为奇。
可是，最近两年棚改规模大幅压缩，加之小县城人口常年流出，还能有多个县城房价破万，单价直追一二线热点城市，背后必然有推波助澜的因素。
这些地方，有个共性：炒作。
中国房地产报之前发过两个榜单，分别是《年全国百强县房价榜》和《年全国百强县房价涨幅榜》，其中，在38个新房均价过万元的城市中，浙江和江苏两省所辖县、市占了30个。
瑞安、义乌房价全部突破两万，两个县市与三河位列TOP3，昆山、常熟、嘉善、温岭、太仓、乐清、海门、闽侯全部+。
可这些城市真有那么多人口流入么？
不见得。
浙江省信息化发展研究院专家卓勇良前两天写了篇文章，用六普全国跨省流动人口年龄结构的数据，估算在没有跨省流动人口情况下的浙江人口的年龄结构。
结果是：0-14岁占14.4%，比七普全国平均低3.59个点；15-59岁占61.75%，比七普全国平均低2.60个点；60岁及以上占23.88%，比七普全国平均高5.18个点。
这表明如果没有跨省流动人口，浙江人口结构将大大恶化。孩子占比提高0.91个点，劳动年龄人口占比缩小6.11个点，老龄化提高5.18个点，出现更少从业人员供养更多老人的窘境。
换言之，发达地区的人口流动，大部分都来自于跨省人口，而大规模的跨省人口，流动的方向都是上海、杭州、宁波、南京、苏州等热点大城市。
这些房价动辄数万的县城，其实就是沾了都市圈的光。
因为大城市房价不断抬升，房票门槛越来越高，大量没有真实需求的购房者会选择“退而求其次”，省内土豪们一掷千金，投机客们热炒环沪、环杭等概念，最终这些小城市人口没增加多少，房价却直冲云霄。
要知道，全国有多个县城，处于金字塔尖的县城们尚且如此，剩下的小城市，房价又有多少支撑可言？
事实上，在个县城房价破万的背后，是近5亿人“人户分离”：即户籍留在老家，居住在大城市。
根据七普数据，在年，“人户分离”人口已经达到4.9亿人，占总人口比例达到35%；与年相比，人户分离人口增长了88.52%！
在年，统计局公布的数据还是2.8亿人，占比总人口比例仅为20%，但当时是非普查年份，而年经过详细的人口普查和统计，真实的数字远比我们想象的要多。
所谓“人户分离”，指的是：居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上的人口。
越来越多人从老家进入到大城市，户籍留在老家，在大城市买房或租房住，久而久之，县城自然会变成“孤岛”。
根据七普数据，从年到年这十年间，人口增量最大的三个省份中，第一是广东，增加了万人；其次是浙江，增加了万人；第三是江苏，增加了万人。
江浙粤这些地方，不光是集聚人口，关键是年轻人流入多。
从60岁以上人口的比重来看，广东只有12.35%，老龄化程度极低，而江苏是21.84%、浙江是18.78%、上海是23.38%、山东是20.9%。
当“人户分离”的趋势愈演愈烈，甚至60%以上的城市常住人口都是“老家县城的户籍”，小城市房地产自然会出现虚假繁荣。
比如，人口常年流出、老龄化加剧的三四线城市，盲目扩张新城区，批量建设高层住宅，必然会产生大量无人居住的空置房。
民生之前此前发过一个报告，用两组数字，粗略统计了空置房面积。
统计办法很简单，国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算，大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，按保守的12%房屋空置率来测算，目前城镇空置房屋面积为41.8亿平方米，考虑空置住房的我国房地产存量，已经达到了亿平方米。
也就是说，41亿平米房子目前没人住。
是不是感觉很荒诞？
一边是大城市比肩接踵，车水马龙，年轻人租房四处搬家，漂泊不定，蜷缩在十几平米的出租屋里，住房矛盾日益突出。
另一边，是近5亿人背井离乡，41亿平米房子空置，同时投机客正用各式各样的概念推高小城市的房价，导致个县城房价破万。
欲戴王冠，必承其重，当县城高估的房价露出真容，大家才会发现，脱离了人口的楼市，终究是一场幻梦。
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